auf Rückzahlung klagen oder rechtzeitig einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen.
Beispiel: Endet das Mietverhältnis am 31.10.2021, wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zum 30.4.2022 fällig. Doch was nach einem Auszug in Bezug auf die Kaution wichtig ist, lässt einige Fragen aufkommen. ein Mieter im April 2025 aus seiner Wohnung aus, muss ihm die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2025 bis zum 31.12.2026 zugehen.
Kostet die Neuanschaffung 800 Euro, der alte Herd hatte zu diesem Zeitpunkt nur noch einen geschätzten Wert von 300 Euro, darf der Vermieter lediglich diese 300 Euro einbehalten.
Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt i.d. Der BGH hat dagegen in einem Grundsatzurteil vom 20.07.2016 VIII ZR 263-14 klargestellt, dass es keine starren Fristen für den Einbehalt einer Kaution gibt.
So muss bei schneller geklärten Ansprüchen die Auszahlung an den Mieter bereits vor Ablauf der 6 Monate erfolgen. Verletzt der Mieter eine Leistungspflicht, beispielsweise die wirksam übertragene Pflicht zu Durchführung der Schönheitsreparaturen, muss ihm durch Fristsetzung die Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht gegeben werden, bevor der Vermieter Schadensersatz verlangen kann.
Anders sieht es aus, wenn der Mieter seine Obutspflicht verletzt hat und dadurch Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache entstanden sind.
offene Mieten, Schäden in der Wohnung, oder eine Nachzahlung von Nebenkosten.
Für die Rückzahlung nach Mietende schreibt das Gesetz leider keinen genauen Zeitpunkt vor.
Die Mietkaution sichert eventuelle Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Die Frist beginnt zum 31.12 des Jahres, in dem der Mieter die Rückgabe verlangen kann (§ 199 BGB). Zeitweise oder endgültig darf ein Vermieter die Mietkaution dann einbehalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:
Bisher ging man davon aus, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nach sechs Monaten verjähren und zwar mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (BGB 548 BGB).
Aus dieser Abrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Die Dauer entscheidet sich je nach Einzelfall. Beispiele für Schäden sind:
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich dieser Bestimmungen bewusst sein, um ihre Rechte und Pflichten entsprechend wahrzunehmen.
Eine Grundvoraussetzung für die Einbehaltung ist zunächst, dass die Kaution vertraglich vereinbart wurde.
Sie ist eine sogenannte Mietsicherheit.
Gesetzlich ist eine solche nicht bestimmt, allerdings geht die Rechtsprechung von einer Frist zur Prüfung der Ansprüche von sechs Monaten aus. Hierfür darf er einen in der Höhe angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten. In diesen Fällen (Beispiele unten) hat der Vermieter keine Ansprüche gegenüber seinem Mieter.
Dabei hat er die Punkte zur Übergabe zu beachten, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden oder die bei einer Vorabbesichtigung zur Rückgabe zwischen Mieter und Vermieter verbindlich besprochen wurden.
Übergabe - im Rahmen der Wohnungsübergabe entscheidet sich, ob die Wohnung in dem vorgefundenen Zustand übergeben werden kann oder nicht.
Es kann Konflikte zwischen den Mietparteien vermeiden, oder bei einem späteren Rechtsstreit als Beweismittel dienen. Andernfalls darf der Hausherr Schadensersatz, z.B. Endet ein Mietverhältnis im April 2025, beginnt die Verjährung zum 31.12.2025, und endet am 31.12.2028.
Vermieter haben wiederum nur sechs Monate Zeit, um verbleibende Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen.
Juli 2019 - VIII ZR 141/17).
Beispiel: Nach Auffassung des Vermieters ist der Mieter für die beschädigte Duschabtrennung im Bad und die tiefen Kratzer in der Wohnzimmertür verantwortlich. Dies gilt auch, wenn die Schadensersatzansprüche erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden. Hat der Vermieter das Dokument unterschrieben, verzichtet er auf weitere Forderungen.